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01.06.2018 | Wirtschaftsnachrichten DonauraumFrischer Wind am Markt

Gewerbeimmobilien begeistern derzeit Mieter, aber auch Investoren. Vorausgesetzt, sie sind top-modern, top-ausgestattet und befinden sich in Top-Lage.

Der Markt für Gewerbeimmobilien in Österreich brummt wie schon lange nicht mehr. Die Nachfrage nach Flächen und deren Angebot nehmen zu und auch bei den Mieten geht es wieder aufwärts. Dazu kommt das anhaltende Interesse von Investoren: Allein im ersten Quartal dieses Jahres wurden nach Angaben des Immobiliendienstleisters CB Richard Ellis (CBRE) Geschäfte, Büros und Logistikflächen im Volumen von rund einer Milliarde Euro verkauft. Dies sei so viel wie in noch keinem ersten Quartal davor gewesen und entspreche einem Plus von etwa elf Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum 2017. Damit scheint sich der Erfolg des Vorjahres fortzusetzen, wurde doch 2017 mit einem Transaktionsvolumen von 4,3 Milliarden für gewerbliche Immobilien in Österreich ein neuer Rekord verzeichnet.

Österreicher kaufen

Begehrt waren die Immobilien vor allem bei Käufern aus Österreich: Immerhin rund 62 Prozent aller Transaktionen wurden von diesen getätigt. Rang zwei belegten Investoren aus Deutschland. Am beliebtesten waren Einzelhandelsflächen, die rund 39 Prozent des Investitionsvolumens ausmachten. Dahinter folgten Büros (rund 24 Prozent) und Wohnungen (19 Prozent). Das Angebot, speziell jenes von den bei Investoren beliebten Core-Immobilien, wird allerdings zunehmend knapp. Besonders die österreichischen Landeshauptstädte könnten von einer Ausweitung der Anlagestrategien profitieren, heißt es bei CBRE. So wurde beispielsweise erst im April der Maxtower in Graz an die deutsche Union Investment verkauft. Erst im Vorjahr hatte die Hamburger Fondsmanagementgesellschaft die Mikro-Apartmentanlage Milestone Graz erworben. Wir haben für Sie die einzelnen Assetklassen ein wenig genauer unter die Lupe genommen.

Büros

Eines vorweg: Der Büromarkt, der sich vor allem in Wien abspielt, ist mehr als heiß. „Heuer kommen überdurchschnittlich viele Projekte auf den Markt“, sagt Elisa Stadlinger, Leiterin Gewerbeimmobilien bei der ÖRAG. Weil es sich dabei um große Brummer wie den Austria Campus oder The Icon Vienna handelt, wächst dementsprechend das Flächenangebot – und zwar um rund 300.000 Quadratmeter. Sorgen um die Vermietung müssen sich die Eigentümer keine machen, sind doch topmoderne Flächen durchaus gefragt. „Ich gehe von mindestens 200.000 Quadratmetern aus, die heuer neu vermietet werden“, sagt die Expertin. Darauf lässt das erste Quartal schließen: Während Stadlinger von 42.000 Quadratmetern an moderernen Büroflächen laut Erhebung des Vienna Research Forums spricht, die bereits einen neuen Mieter gefunden haben, sind es laut Otto Immobilien gar 63.000. Insgesamt waren im ersten Quartal bereits 58 Prozent der neu auf den Markt kommenden Büroflächen vorvermietet oder eigengenutzt.

Viele Umzüge

Die modernen Flächen werden nicht von Neuzugängen oder Neugründungen belegt, vielmehr handelt es sich um Verlagerungen, also Umzüge bestehender Unternehmen. Die Folge davon ist, dass ältere Bürogebäude und solche in schlechteren Lagen unter Druck geraten. Für die Eigentümer gibt es dann meist zwei Varianten: Entweder werden diese umgenutzt und dienen als Wohnungen, Studentenheim oder auch als (Luxus-)Hotel. Diese Umnutzungen sind es auch, die die Leerstandsrate am Wiener Büromarkt gedämpft halten. Sie liegt derzeit bei 5,2 Prozent. „Wahrscheinlich wird sie heuer auf circa sechs Prozent steigen“, glaubt Stadlinger. Aber selbst das sei eine im internationalen Vergleich noch sehr geringe Leerstandsrate. Oder man setzt auf Alternative Nummer zwei, nämlich auf Nachvermietung als kostengünstiges und einfaches Büro mit Incentives für Mieter. „Manche Vermieter geben Incentives wie mietfreien Zeiten, übernehmen Adaptierungskosten oder geben bei den Mieten nach“, erzählt Stadlinger. Demnach würden dann pro Quadratmeter  für gebrauchte Immobilien zwischen zwölf und 14 Euro pro Quadratmeter fällig. Gibt es keine Klimaanlage und vielleicht sogar keinen Lift oder befindet sich das Objekt in einem Industriegebiet, können es auch unter zehn Euro sein. In A-Lagen, wie beispielsweise am Hauptbahnhof, liegt der Quadratmeterpreis hingegen zwischen 16 und 18 Euro (in Bürotürmen bis zu EUR 23). Bietet das Büro Top-Lage und Top-Ausstattung, kann die Miete gar bei 25 Euro liegen.

Attraktive City

Wie in anderen Großstädten geht auch in Wien der Trend hin zu Büroagglomerationen. Zu den Hotspots gehören neben dem Gebiet rund um den Hauptbahnhof die Prater- sowie die Lassallestraße in Wien-Leopoldstadt oder Erdberg. Die Innenstadt hat dennoch nichts an Attraktivität verloren. „Wer ein schönes,repräsentatives Büro will, der sucht im ersten Bezirk“, weiß Stadlinger. Das Angebot an modernen Flächen in älteren Gebäuden sei allerdings gering – „selbst rund um den ersten Bezirk“, so Stadlinger. Diesem Trend tragen die Entwickler Rechnung und planen neue Büros in der City. So sollen etwa in der ehemaligen von Otto Wagner geplanten Postsparkasse am Georg-Coch-Platz, die 2013 an die Signa Holding verkauft wurde, nach dem Umbau moderne Büroflächen entstehen. Gleiches gilt für die im Eigentum der Unternehmerfamilien Leiner und Koch befindliche frühere Zentrale der Creditanstalt am Schottenring. Nach Angaben von CBRE befinden sich immerhin 42 Prozent der im ersten Quartal neu vermieteten Büros in der Innenstadt, gefolgt vom Wienerberg (37 Prozent). Gefragt sind heimische Büroimmobilien nach wie vor auch bei den meist institutionellen Investoren. Neben heimischen Anlegern schätzen besonders auch deutsche Fonds die Donaumetropole: Bereits mehr als 20 Prozent der rund 5,7 Millionen Quadratmeter an modernen Büroflächen in Wien ist im Besitz von deutschen Publikums- und Spezialfonds. Angesichts der anhaltend hohen Liquidität der institutionellen Investoren sowie weiterhin höherer Renditeerwartungen im Vergleich zu anderen Anlagealternativen wird auch heuer der eine oder andere Verkauf erwartet. Die erzielbare Spitzenrendite für Top-Büroobjekte liegt in Wien derzeit bei 3,75 Prozent.

Modernität punktet

Ähnlich wie in der Bundeshauptstadt, wo sich der Löwenanteil der heimischen Büroflächen befindet, ist die Situation in den Landeshauptstädten. Gefragt sind vor allem moderne Räumlichkeiten in Spitzenlage – wobei das nicht unbedingt die Innenstädte sein müssen. Während in Wien auch immer wieder große Büros gesucht werden, sind es in den Landeshauptstädten meist Flächen zwischen 100 und 300 Quadratmetern.

Geschäfte

„Die Schere geht weiter auseinander“, bringt Jörg Bitzer, Head of Retail bei EHL Immobilien, die aktuelle Entwicklung bei den heimischen Einzelhandelsimmobilien auf den Punkt. In den Top-Lagen der Bundes- sowie der Landeshauptstädte sei die Nachfrage nach Flächen gegeben. „Österreich ist und bleibt ein attraktives Expansionsziel für internationale Einzelhändler“, so Bitzer. Die Chance, sich in einer der begehrten innerstädtischen Spitzenlagen anzusiedeln, ist jedoch äußerst gering. „Die Nachfrage übersteigt das Angebot“, sagt Bitzer. Anders sieht es in den weniger guten Lagen aus. Hier wird es immer schwieriger, Mieter zu finden, die Leerstehungen nehmen weiter zu.

Strenge Definition

Allerdings spitzt sich die Lage selbst in Top-Lagen zu. Die Definition von Spitzenlagen werde immer strenger, so Bitzer. „Standorte, die bis vor einigen Jahren noch als Top-Lage gegolten haben, fallen heute nicht mehr darunter, es kommt auch dort zu steigenden Leerständen“, ergänzt Reinhold Lexer, geschäftsführender Gesellschafter von Lexer Immobilien und stellvertretender Fachverbandsobmann der Immobilien- und Vermögenstreuhänder in der Wirtschaftskammer Österreich. Die Entwicklung gehe immer mehr in Richtung Hochfrequenzlagen. „Es geht um die Trampelpfade, auf denen die Menschen seit vielen Jahrzehnten gehen“, sagt Lexer. Dennoch sieht er in Einzelfällen zumindest für 1B-Lagen eine Chance: „Es gibt immer wieder Einzelhändler, die sich einen Standort in einem Einkaufszentrum wegen der langen Öffnungszeiten und des dadurch bedingten Personalaufwandes nicht leisten können.“ Und deshalb in eine Einkaufsstraße übersiedeln. Für die Wiederbelebung der Innenstädte beziehungsweise mit leeren Geschäften kämpfenden Einkaufsstraßen hat Lexer mehrere Vorschläge parat. Die Positionierung als Einkaufsgemeinschaft könnte sehr wohl zur Attraktivierung beitragen, ist er überzeugt. „Weiters könnte man Büros, die sich im ersten Stock von Häusern befinden, ins leer stehende Erdgeschoß verlegen und die ehemaligen Büros in Wohnungen umbauen“, schlägt Lexer vor. Dem Thema „Wohnen in der Innenstadt“ beziehungsweise der Nachverdichtung derselben sollte generell mehr Aufmerksamkeit geschenkt werden, fordert der stellvertretende Fachverbandsobmann. Ähnlich sieht es in den heimischen Einkaufszentren aus. Geschäfte in Top-Einkaufszentren seien bei Retailern nach wie vor begehrt, die Nachfrage übersteige das Angebot bei Weitem. „Aber die Warteliste für freie Flächen wird kürzer“, weiß Bitzer, der über eine generell sinkende Frequenz in den Einkaufszentren berichtet. Weniger attraktive Shoppingcenter hätten hingegen mit zunehmenden Leerständen zu kämpfen.

Renditen unter Druck

Nicht nur internationale Retailer haben ein Auge auf gut gehende Einkaufszentren in der Alpenrepublik geworfen, das gilt auch für internationale Investoren. Die Renditen bleiben jedoch unter Druck. Während sie für Einkaufszentren bei vier Prozent liegen, sind es bei Fachmarktzentren fünf Prozent – Tendenz sinkend. „Der Grund ist der Mangel an zu wenig zum Verkauf stehenden attraktiven Objekten“, so Bitzer. Ein Grund dafür ist auch, dass in Österreich so gut wie keine Einkaufszentren mehr neu errichtet werden. Den Grund für die steigende Zahl an Geschäftslokalen auf Mietersuche sehen sowohl Bitzer als auch Lexer im Strukturwandel des Einzelhandels. Der Anteil des Onlinehandels wachse, gleichzeitig stagniere oder sinke die Nachfrage im stationären Einzelhandel. Die wachsenden Internetumsätze sowie steigende Kosten sind auch ein Grund dafür, dass die Verkaufsflächen im österreichischen Einzelhandel weiter sinken. Auch große Konzerne würden, so Lexer, zunehmend ihre Flächen reduzieren, da sie diese nicht mehr gewinnbringend bespielen könnten. Mit rund 1,7 Quadratmetern pro Einwohner weist Österreich aber noch immer einen der höchsten Werte in Europa bei der Verkaufsflächendichte auf. „Ich rechne damit, dass die Verkaufsfläche weiter sinkt“, sagt Bitzer.

Logistik und Industrieimmobilien

Solide – so kann man die Lage am rot-weiß-roten Logistikimmobilienmarkt zusammenfassen. „Die Nachfrage für Objekte ist nicht hoch, aber gut“, sagt Tina Steindl, Teamleiterin für Industrie-, Gewerbe- und Logistikflächen bei Otto Immobilien. Vor allem Flächen mit 5.000 Quadratmetern oder mehr würden nicht jeden Tag gesucht. Hoch sei der Bedarf hingegen an Logistikflächen zwischen 500 und 1000 Quadratmetern. „Auch Flächen zwischen 1.000 und 3.000 Quadratmetern gehen sehr gut“, weiß Steindl, die eine zunehmende Nachfrage nach Lager und Büro beobachtet. Das Angebot hingegen sei „überschaubar“. Ältere, eher am Markt befindliche Objekte würden oft den Ansprüchen der Suchenden nicht mehr genügen – „und neue Projekte werden nur selten spekulativ gebaut“, beschreibt Steindl. Die attraktivsten Lagen für Industrie- und Logistikimmobilien in und um Wien seien weiterhin der Süden, der Südosten sowie das Umland. Rund 70 Prozent der lokalen Flächennachfrage konzentriert sich auf dieses Gebiet. „Der Norden, etwa die Gegend rund um Hagenbrunn, holt aber auf“, sagt Steindl. Positiv würden sich da nicht nur die Anbindung an die S1 und die A5, sondern auch die im Vergleich zu Wien und dem Süden günstigeren Grundstückspreise auswirken. So liegen die Preise für gewerbliche Grundstücke in Wien je nach Lage und Größe bei etwa 200 bis 350 Euro pro Quadratmeter. Im Weinviertel hingegen ist man mit Preisen zwischen 100 und 150 Euro pro Quadratmeter dabei, mancherorts liegt der Quadratmeterpreis für Gewerbe- und Industriegrund noch unter 100 Euro. Heiße Pflaster neben Wien sind für Logistiker übrigens noch Graz und Linz sowie dessen Umland.

Citylogistik "en vogue"

Doch nicht nur Logistik auf der grünen Wiese ist im Trend, verstärkt gilt dies jetzt auch für Citylogistik. Grund dafür sind E-Commerce und Onlinehandel und die sich dadurch ändernden Bedürfnisse von Händlern und Kunden. „Das Thema ist die so genannte Letzte Meile, also wie man kostengünstig so nah wie möglich an den Kunden kommt“, erklärt Steindl. Speziell innerstädtisch seien daher neue Konzepte gefragt, so etwa die Umnutzung von leer stehenden Erdgeschoß-Geschäftsflächen oder nicht mehr zeitgemäßen Bürogebäuden. „Vieles ist dabei derzeit in der Testphase, es gibt kein allgemein gültiges Erfolgsrezept“, weiß Steindl. So setzt beispielsweise der Logistikdienstleister DPD in der Seestadt Aspern auf einen City Hub – ein von DPD selbst betriebenes Lager samt Paketshop. Sowohl die An- als auch bei Auslieferung erfolgen mittels Elektromobilität: Pakete werden von der nächstgelegenen DPD-Niederlassung per E-Van angeliefert, die Verteilung an die Kunden erfolgt teils per Lastenfahrrad. Unter dem europäischen Durchschnitt bewegen sich laut Steindl die Mieten für Logistikimmobilien: Während man im Altbau pro Quadratmeter mit 2,50 Euro kalkulieren muss, sind es im Neubau zwischen vier und fünf Euro. Nur im Süden sind gelegentlich auch sechs Euro zu erzielen. Und wie bei den bereits zuvor besprochenen Assetklassen gilt auch für Logistikimmobilien: Die Nachfrage vor allem internationaler Investoren nach modernen und im Idealfall voll vermieteten Objekten in guten Lagen übersteigt das Angebot bei Weitem. Aber auch Privatinvestoren haben ihr Herz für Logistikund Industrieimmobilien entdeckt. „Viele, die früher Zinshäuser gekauft haben, wollen jetzt in Logistik investieren“, sagt Steindl. Grund dafür sind die zwar sinkenden, aber dennoch hohen Renditen. So liegt die Spitzenrendite für Logistik- und Industrieimmobilien in Wien bei 5,75 Prozent, in den Bundesländern sind es gar sechs bis acht Prozent. „Damit ist das die Assetklasse mit den derzeit besten Renditen“, sagt Steindl.

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