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10.09.2018 | Immobilien Magazin 09/18Hausverwalterranking 2017

Steigende Umsätze, mehr Etats: Das ist die Bilanz des vierten Hausverwalterrankings. Nur: Es bleibt eine stille Branche.

Gute Hausverwaltungen erkennt man daran, dass man sie als Gebäudenutzer wie auch als Auftraggeber nicht bemerkt. Heißt: Es funktioniert alles, die Abrechnungen sind korrekt und nachvollziehbar und werden termingerecht erstellt. Arbeitet der Hausverwalter korrekt, dann spürt man ihn nicht. Diese Nonchalance, mit der die österreichischen Hausverwaltungen arbeiten, zieht sich wie ein roter Faden durch die abgegebenen Fragebögen. Denn ungeachtet von (DSGVO-konformen) Massenmails mit angehängten Fragebögen, Anzeigensujets im immoflash und Dutzenden Anrufen lassen sich nur wenige Verwaltungen dazu bewegen, teilzunehmen. Das folgt aber auch einem gewissen Trend: Es gibt in Österreich zwar hunderte Hausverwalter, allerdings ist der Großteil nicht wirklich auf Außenwahrnehmung erpicht. Dem gegenüber stehen doch einige, die über die Jahre (was aus dem Ranking deutlich ersichtlich ist) wachsen – und für die ist eine entsprechende Öffentlichkeitsarbeit wiederum wichtig. Das sind dann die, die mit Freuden am Hausverwalterranking teilnehmen. Und es jedes Jahr tun. Denen geht es schließlich um Objektakquise, um auch entsprechend wachsen zu können. Ein klarer Paradigmenwechsel gegenüber der Zeit vor 20 oder 30 Jahren, wo Außenwahrnehmung kein Thema war. Aus dem heuer konstanten Rücklauf von Fragebögen gegenüber dem Vorjahr lässt sich zumindest ganz gut ablesen, wie sich die marktdominierenden Player über die Jahre entwickeln.

Stetiges Wachstum

Diese Entwicklung weist auch heuer neuerliche Zuwächse auf. Erstmals die Zehn-Millionen-Euro-Marke geknackt hat im Vorjahr die ÖRAG, die sich nach Honorarvolumen auf den ersten Platz gesetzt hat, Platz zwei markiert die EHL Immobilien Management mit knapp 6,4 Millionen Euro. Platz drei nach Honorarvolumen geht an AREV Immobilien mit 3,6 Millionen Euro, dicht gefolgt von Brichard Immobilien mit 3,35 Millionen Euro. Allerdings hatte nicht jeder Hausverwalter die Honorarumsätze angegeben, weswegen auch in diesem Jahr sowohl nach (vorhandenen) Honoraren als auch nach Quadratmetern ausgewertet wurde. Eh klar: Die Quadratmeter stellen dabei die harte Währung dar. Folgender Trend lässt sich über die Jahre beim Hausverwalterranking ablesen: Über kurz oder lang dürfte sich der Markt konsolidieren und am Ende von den großen Unternehmen beherrscht werden, die sukzessive Objekte zu akquirieren wissen. Jene, die zu den Traditionalisten gehören und eher auf Mundpropaganda anstatt auf Öffentlichkeitsarbeit setzen, könnten in diesem heiß umkämpften Markt langfristig ins Hintertreffen geraten. Attribute wie hohe Qualität etc. allein sind in der aktuell schnelllebigen Zeit schwer vermittelbar, wenn man nicht entsprechend darauf aufmerksam macht.

Ein paar neu, ein paar weg

Die Anzahl der Abgaben bleibt über die Jahre konstant – mit dem Unterschied, dass ein paar, die bereits in den Vorjahren teilgenommen hatten, davon Abstand nahmen, dafür aber ein paar neue ihre Zahlen lieferten. Dazu gehören das Österreichische Volkswohnungswerk Gemeinnützige Gesellschaft, die Hypo NOE Real Consult sowie die Businesspark Management. Zumindest lassen sich doch einige Rückschlüsse auf den Markt ziehen.

Die Assetklassen

Wie die Jahre zuvor wurde auch in Assetklassen ausgewertet. Was den Sektor Wohnimmobilien betrifft, hat mit knapp 25.000 Wohneinheiten und rund 1,4 Millionen m² wiederum die ÖRAG die Nase vorn, gefolgt von Sabo + Mandl & Tomaschek Immobilien und Arealis. Auch, was den Bürosektor betrifft, hat die ÖRAG den Spitzenplatz erklommen. Platz zwei besetzt die Arealis, die, was die Anzahl der Quadratmeter betrifft, ziemlich konstant geblieben ist. Einen deutlichen Flächenzuwachs hat allerdings die EHL im Sektor Büro zu verzeichnen: Weit über 100.000 m² sind gegenüber 2016 hinzugekommen. Auch CBRE hat kräftig zugelegt und rund 180.000 m² an Büroflächen dazubekommen. Ebenfalls auf Platz eins liegt die ÖRAG im Bereich Sonstiges, der Retailflächen, Logistik, Garagen und Ähnliches umfasst. Dort betreut die ÖRAG 772.000 m², gefolgt von Arealis mit mehr als 540.000 m² und der EHL mit 484.000 m².

Tendenzen

Die großen Hausverwaltungen dürften in den kommenden Jahren noch weiter wachsen, das ist das einhellige Resümee, das bei den Antworten nach der Entwicklung für das heurige Jahr angegeben wurde. Die meisten gehen von steigenden Honorarvolumina aus, nur wenige erklärten, dass der Umsatz im heurigen Jahr konstant bleiben werde. Rückgänge wurden von den Teilnehmern keine genannt. Das unterstützt die anfangs erwähnte Hypothese, wonach jene, die entsprechend auf Außenwahrnehmung setzen, einfacher an Mandate für die Hausverwaltung kommen als jene, die nach wie vor auf Mundpropaganda setzen. Der Vergleich mit den Zahlen aus den vergangenen Jahren bestätigt dies.

Software wird immer wichtiger

Die Digitalisierung macht vor Hausverwaltungen nicht halt. Die Zeiten von Aktenschränken mit den einzelnen Mandaten sind vorbei – die Verwaltung der Immobilien wird durch  oftware gestützt, die mittlerweile über mehrere Tools wie etwa digitale Abrechnungen, Mahnwesen und Ähnliches verfügt. Das macht die Arbeit der Hausverwaltungen deutlich effizienter. Um allerdings bei den jeweiligen Softwareanbietern marktrelevante Ergebnisse bei der Beantwortung der Frage zu erhalten, reicht das eingereichte Datenvolumen nicht aus. Sehr wohl lässt sich aber aus den Ergebnissen ablesen, dass die Quote jener, die online Einsicht in ihre Daten gewähren, stetig steigt. Transparenz bei der Abwicklung der Verwaltung ist zunehmend zu einem Verkaufsargument geworden. Das macht auch insofern Sinn, als nicht nur einzelne Immobilieneigentümer eine Verwaltung benötigen, sondern auch Bestandshalter mit größeren Portfolien wie Konzerne, REITS, Fonds und andere Investoren, die über mehrere bis viele Immobilien verfügen und damit komplett andere Anforderungen an die jeweilige Verwaltung – mittlerweile keimt ja immer öfter der Begriff Property Manager auf – haben. Diese wollen zu jeder Zeit Zahlen und Daten abrufen können. Auch das ist nur durch die Digitalisierung möglich geworden. Und dieser Kundenkreis ist es mitunter auch, der die eine oder andere Hausverwaltung wachsen lässt.

Die Herausforderungen

Es ist auch die internationale Eigentümerschicht mit größeren Portfolien, die von den Hausverwaltungen als Herausforderung betrachtet wird – sowohl logistisch als auch technisch. Das lässt sich gut aus der Auswertung der offenen Fragen ablesen. Denn institutionelle Investoren, so war in den Antworten zu lesen, haben sehr anspruchsvolle Anforderungen an das bereitgestellte Datenmaterial. Das bedingt allerdings für die Hausverwaltungen gewisse Investitionen in Richtung EDV und auch die adäquate Schulung der Mitarbeiter. Das wird folglich als einer der Gründe genannt, weswegen große Property Management-Unternehmen weiter wachsen. Was auch nicht wirklich verwunderlich ist, denn dort ist eine entsprechende technische Infrastruktur vorhanden. Kleinere Verwaltungen können solche Leistungen nur mit erheblichem finanziellem Mehraufwand leisten – und aufgrund der traditionell geringen Margen, die bei der Hausverwaltung lukriert werden können, ist es für das eine oder andere Unternehmen durchaus fraglich, ob sie diesen tragen können.

Die geringen Margen, die bei der Verwaltung erzielt werden können, führen allerdings neben dem Thema EDV und Digitalisierung auch zu einer Challenge: Nämlich, dass die Serviceanforderungen stark angestiegen sind, die Kunden wollen mehr Leistung. Mehr Leistung bedeutet aber auch, dass man qualifiziertes Fachpersonal benötigt, das allerdings schwer zu finden ist – vor allem, wenn es auch noch leistbar sein soll. Solche Mitarbeiter sollen – vor allem, wenn es um internationale Eigentümer handelt – nicht nur soziale und fachliche Kompetenz aufweisen, sondern mitunter auch die eine oder andere Fremdsprache beherrschen. Gute Mitarbeiter müssen aber auch über eine kurze Reaktionszeit verfügen und dennoch auf die individuellen Wünsche der Kunden eingehen können. Gerade im Verwaltungsbereich könnte man daher sagen, dass man  gewissermaßen eine eierlegende Wollmilchsau benötigen würde, die für die Unternehmen finanzierbar ist. Dass da im einen oder anderen Fragebogen der Ruf nach einer fairen Entlohnung der Verwaltungstätigkeit vonseiten des Kunden anklingt, verwundert daher wenig.

Komplexe Rechtsmaterie

Komplex ist die Tätigkeit des Hausverwalters aber auch in rechtlicher Hinsicht: Das MRG sowie die Lagezuschläge bringen eine ganze Flut an Herausforderungen mit sich, denn einerseits musste aufgrund eines OGH-Urteils die Lagezuschlagskarte neu definiert werden, worauf die Verwaltungen nachzurüsten hatten.

Ein Punkt, der am häufigsten genannt wurde, ist die nicht bei jedem sonderlich beliebte Datenschutzgrundverordnung, kurz DSGVO. Denn mit ihr kam neben dem Kerngeschäft, das Hausverwalten, noch die DSGVO-konforme Verwaltung der Kundendaten hinzu. Die Verschärfungen bei der Verwendung von Daten hatten einen immensen finanziellen und technischen Aufwand zur Folge, zudem ist das Einholen von Einverständniserklärungen für die Kontaktaufnahme mühselig und zeitraubend. Vor allem Daten, die bereits seit Jahren oder Jahrzehnten in den Hausverwaltungen archiviert wurden, mussten der DSGVO entsprechend angepasst werden. Allerdings trifft diese Verordnung alle Branchen.

Fazit

Der Markt um die Verwaltungen von Objekten oder auch Portfolien ist mittlerweile heiß umkämpft. Das hat zur Folge, dass eine Branche, die zuvor mehr auf Mundpropaganda gesetzt hatte, zunehmend auf Öffentlichkeitsarbeit achtet. Die, die es tun, lassen über die Jahre ein konstantes Wachstum erkennen, jene Unternehmen, die wenig Wert auf Außenwahrnehmung legen, dürften da allerdings ins Hintertreffen geraten. Es ist davon auszugehen, dass sich mittel- bis langfristig der Markt konsolidieren wird.

Downloads

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