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09.09.2019 | Immobilien Magazin 09/19Hausverwalterranking 2018

Größere Etats, neue Teilnehmer beim fünften Hausverwalterranking. Nur in die Karten lässt man sich ungern schauen.

Was die Bekanntgabe von Zahlen betrifft, ist die österreichische Hausverwalterbranche nach wie vor sehr verhalten. Um jeden Fragebogen muss gekämpft werden, daran hat sich über die Jahre nichts geändert. Dutzende Anfragen – sowohl via E-Mail als auch mit darauffolgenden Telefonaten – endeten mit Absagen, meist mit der Argumentation, Einblicke in die Zahlen nicht gewähren zu wollen. Mailings mit Teilnahmeaufforderungen, Ankündigungen im immoflash sowie eine über Monate durchlaufende Anzeigenkampagne in diesem Medium brachten da recht wenig. Nur wenige Hausverwalter haben sich daher bereiterklärt, den Fragebogen abzugeben und damit am Ranking teilzunehmen. Es ist allerdings bezeichnend, dass fast alle, die teilgenommen haben, zu den Größeren der Branche gehören, die auch eine entsprechende Außenwahrnehmung benötigen, um ihre Wachstumsstrategie zu verfolgen. Hingegen besteht das Gros der Hausverwaltungen eben aus kleineren Unternehmen, die ihr kleines oder mittleres Portfolio betreuen oder aus Anwaltskanzleien, die die Hausverwaltung zusätzlich im Angebot haben. Und es gab heuer noch ein anderes Thema, weshalb einige Unternehmen, die in den Jahren zuvor teilgenommen hatten, diesmal eine Teilnahme scheuten. Nämlich Umstrukturierungen.

Umstrukturierungen

Ein paar konkrete Beispiele: Die Hypo NOE Real Consult: Die Mutter Hypo NOE Immobilien etwa hat im Vorjahr ihre Aktivitäten gebündelt (immoflash berichtete damals) und ihre Tochterunternehmen Hypo NOE Real Consult und die Hypo NOE First Facility unter das Dach Hypo NOE Immobilien Beteiligungsholding verbracht, was auch mit einigen Personalrochaden verbunden war. Aus diesem Grunde wollte man heuer aussetzen. Bei der CBRE GmbH war der Abgang des damaligen Head of Asset Services ausschlaggebend, diesmal nicht teilzunehmen. Auch eine Portfolio-Umstrukturierung,wie es bei Dr. Neller Immobilien der Fall war, hat heuer zum Aussetzen geführt, wenngleich allerdings betont wurde, das nächste Jahr wieder teilzunehmen. Mühsam nährt sich also das Eichhörnchen – und klemmt sich an den Telefonhörer. Mit Erfolg: Erstmals konnte die Frieda Rustler Gebäudeverwaltung von der Teilnahme überzeugt werden. Auch mit der Santner Immobilienberatung, Gustav Petri & Co und IVAM haben wir Neuzugänge zu verzeichnen. Diese kompensieren zwar die Abgänge von anderen Teilnehmern nicht ganz, aber die Neuzugänge erlaubten zumindest ein Ranking und bei den meisten Teilnehmern einen Vergleich über die Jahre. Freilich: Allgemein gültige Aussagen zu Wachstum generell oder zur Verteilung nach Assetklassen sind nur vereinzelt ableitbar. Allerdings lassen sich durch offene Fragen (da fühlen sich die Hausverwalter bei den Antworten deutlich auskunftsfreudiger) doch einige Entwicklungen ablesen.

Honorar vs. Quadratmeter

Wie jedes Jahr – bedingt durch den Umstand, dass oftmals Honorarvolumina nicht angegeben werden – wird nach zwei Methoden gerankt. Einerseits nach Quadratmetern, denn die werden überall genannt, sie sind die harte Währung der Hausverwaltungen. Andererseits auch nach Honorarvolumina, dort allerdings auch nur bei jenen, die diese auch angegeben hatten. Umsatzzahlen vonseiten der Kreditschützer, um das Ranking noch zu unterfüttern, gab es keine. Sie waren auf Anfrage bei den zwei größten Unternehmen nicht verfügbar, da vonseiten der Hausverwalter lediglich Bilanzen ohne Gewinn- und Verlustrechnung abgegeben wurden, wodurch werden konnten. Auch hier zeigen sich die Hausverwaltungen eher schweigsam. Was auch viele auf Nachfrage bereit sind zuzugeben. Das ist allerdings kein Transparenzproblem, sondern es liegt auch an der Beschaffenheit der Branche selbst. Zwar listet der Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder in der Wirtschaftskammer an die 1.700 Hausverwalter auf, den mit Abstand größeren Teil machen aber kleinere Unternehmen aus, die ein paar Häuser betreuen oder wo die Verwaltung als Nebengeschäft einer Anwaltskanzlei betrieben wird. Da gibt es wiederum welche, die nur ein Haus, meistens in eigenem Besitz, verwalten. Dass diese vielen Kleineren nicht mitmachen, ist verständlich. Sie brauchen die Außenwahrnehmung nicht. Dann gibt es die größeren, zum Teil bundesländer- bzw. grenzübergreifenden Verwaltungen, von denen gibt es aber nicht sehr viele. Und da zeigt sich, dass der Markt erbarmungslos ist. Über die Jahre ist nämlich erkennbar: Wenn eine Verwaltung einen größeren Etat verliert, setzt sie oft aus. Gewinnt sie wieder einen, dann macht sie wieder mit. Bleibt sie über Jahre konstant, macht sie immer wieder mit. Grundsätzlich ist für diese Verwaltungen die Außenwahrnehmung allerdings wichtig.

Ein paar Veränderungen

Nichtsdestotrotz: Rankt man nach Honorarvolumina,so katapultiert sich Neuteilnehmer Frieda Rustler Gebäudeverwaltung mit mehr als 10,5 Millionen Euro auf den ersten Platz. Betrachtet man hingegen die Flächenleistung, so liegt die ÖRAG mit fast 3,5 Millionen m² vorne. Honorartechnisch musste die ÖRAG allerdings rund eine Million Euro einbüßen und landet jetzt bei 9,7 Millionen Euro nach 10,7 Millionen Euro im Vorjahr. Woraus sich allerdings der Gap zwischen Flächenleistung und Honorar ergibt, ist schnell erklärt: Je nach Objektart unterscheiden sich die Honorare, da auch der Leistungsumfang ein anderer ist. Logistikflächen zum Beispiel sind in der Verwaltung wesentlich günstiger als eine Wohnimmobilie, auch Büroflächen sind in der Betreuung günstiger. Besonders was das Segment Logistik bzw. Lager betrifft, kommen sehr schnell einmal viele Quadratmeter zusammen. Nachdem es bei Frieda Rustler aber keine Einzelaufstellung der Assetklassen gegeben hat, muss man sich entsprechend an der Einzelaufstellung der ÖRAG orientieren. Und da lässt sich ein starker Überhang im Bürosektor erkennen. Zudem betreut Rustler neben Österreich auch sechs Standorte im Ausland. Nachdem dieses Jahr allerdings Rustler den Entschluss gefasst hat teilzunehmen, landet die EHL Immobilien Management – trotz flächen- wie honorarmäßigem Zuwachs – auf Platz drei. Fast sieben Millionen Euro konnten an Honoraren eingesammelt werden, ein Plus von fast 600.000 Euro und knapp 200.000 m².

Relationen unbeliebt

Mit rund 1,17 Millionen m² schaffte es Sabo + Mandl & Tomaschek Immobilien auf Platz vier, allerdings wurde hier kein Honorar angegeben, detto übrigens auch bei der IVAM mit über 525.000 m². Ein Umstand, der beim Hausverwalterranking über die Jahre schon öfter zu beobachten war. Sehr viele Hausverwaltungen, das ergaben die Rückmeldungen im Zuge der Erhebung der Fragebögen, nehmen Abstand davon, Flächenleistung in Relation zum Honorar zu setzen. Daraus ergibt sich nämlich folgender Umstand: Man könnte daraus einen Durchschnittswert für das Honorar pro Quadratmeter errechnen, weswegen Kunden mitunter dazu geneigt sein könnten, zum „billigeren“ Anbieter zu wechseln. So lautet zumindest das Argument, das man oft zu hören bekommt. Grundsätzlich ist das Argument nicht abwegig, die nackten Zahlen liefern aber keine Hinweise auf die inkludierten Leistungen.

Diese variieren je nach Objektart. Sie können sogar innerhalb einer Assetklasse verschieden sein. Ein Beispiel: Ein Zinshaus mit Mieteinheiten zu verwalten, ist wesentlich komplexer als etwa einen Neubau, bedingt durch das MRG und dem damit verbundenen höheren Aufwand. Und auch wenn ein Zinshaus parifziert ist, ist der Aufwand ein anderer. Daraus ergeben sich Schwankungen, weswegen ein bloßes Durchdividieren von Honorar und Fläche unzulässig wäre. Deshalb macht es auch eher Sinn, dass beim Hausverwalterranking - anders etwa als bei Maklern - nach Quadratmetern und nicht nach Honorar gerankt wird. Und natürlich auch deshalb, weil Honorarvolumina manchmal nicht genannt werden.

Tendenzen und Digitalisierung

Geht man nach dem Fragenkomplex, wie die Hausverwaltungen die Entwicklung für das heurige Jahr sehen, dann sind einhellig steigende Honorarvolumina, bei manchen auch stark steigende, angegeben worden. Ein paar gaben gleichbleibende Volumina an. Was man überdies oft beobachten kann: Bei Gleichenfeiern oder Baustarts sind sehr oft Proponenten der Verwaltungsbranche von meist größeren Unternehmen zugegen. Daran merkt man ebenfalls, wie hart der Markt sein kann, es gilt: gesehen werden, reden und gute Angebote einbringen, und zwar so früh wie möglich.

Ein weiteres Thema ist die Digitalisierung bzw. Benutzung von Software und dabei vielmehr die Onlineeinsehbarkeit der Daten für Kunden. Das ist mittlerweile bereits State of the Art geworden, die mit Abstand meisten Verwaltungen gewähren diese Einsicht bereits. Nachvollziehbarkeit ist zu einem Credo geworden und sie hat zudem für die Verwaltung den Vorteil, dass man vieles, was man früher postalisch (teuer) oder über Sprechstunden kommuniziert hat, heute online angeben kann, weswegen sich damit Einsparpotenzial bietet. Bei der Wahl der Softwareanbieter sind zwar keine validen Aussagen zu treffen, außer natürlich über die Jahre, wo der eine oder andere Anbieter eine gewisse Marktmacht darstellen könnte. Software macht auch in einer anderen Hinsicht Sinn: Digitale Lösungen haben das Wachstum von einigen Unternehmen deutlich unterstützen können, da diese auch die Verwaltung von ganzen Portfolien vereinfacht. Man stelle sich vor, wie einfach es ist, wenn man mehrere Millionen m² verwaltet, vielleicht auch noch verschiedene Assetklassen, dann aber noch mit Karteikästen zu arbeiten hat.Der Personalaufwand wäre sehr hoch, bei den an sich doch recht niedrigen Gewinnmargen, die sich durch die Verwaltung ergeben, nicht bezahlbar. So betrachtet, bedingen Wachstum und Digitalisierung in diesem Bereich einander.

Herausforderungen

Bei den offenen Fragen bemerkt man, dass Hausverwaltungen doch vor mehreren Herausforderungen stehen. Eine, die am häufigsten genannt wurde, ist das Problem, gutes Fachpersonal zu finden. Kritisiert wird da etwa, dass es einerseits zu wenig spezifisches Ausbildungsangebot gibt. Andererseits ist das Image als Hausverwalter nicht dazu angetan, dass sich viele Menschen in diese Richtung ausbilden lassen. Das Meinungsbild, das immer noch über Verwaltungen vorherrscht, passt allerdings mit einem modernen Dienstleister in diesem Bereich ohnehin nicht mehr zusammen. Es wird also auch eine Aufgabe von Verwaltungen sein, das zum Teil negative Image der Branche aufzupolieren. Auch da bedarf es einer gewissen Außenwahrnehmung. Ebenfalls problematisch ist der Kostendruck, der vorherrscht. Kunden achten sehr wohl auf das Geld, wollen aber auch viel Leistung dafür haben. Bei wenigen Euro pro m² wird das zu einer Mammutaufgabe, denn man muss sowohl Leistungsumfang, Qualität, und natürlich auch laufende Kosten des Unternehmens selbst, wie zum Beispiel von Mitarbeitern, unter einen Hut bringen können. Digitalisierung wird immer noch als Herausforderung angesehen. Nicht was die Anwendung betrifft, sondern vielmehr was die Optimierung von Prozessen angeht. Jenseits von bereits etablierten Software-Produkten kommen auch noch jede Menge PropTech-Start-ups auf den Markt. Dabei kann man durchaus den Überblick verlieren. Und natürlich können verschiedene rechtliche Materien und Normen für jene Unternehmen, die bundesländerübergreifend oder sogar im Ausland tätig sind, zu einer Herausforderung werden. Wenngleich aber ohnehin fast jede Verwaltung über die Normenflut in Österreich ächzt, die nur mehr schwer administrierbar ist.

Fazit

Der Markt bleibt umkämpft, weswegen Außenwahrnehmung nach wie vor eines der wesentlichen Assets darstellt, nachdem man mit dem Quadratmeterhonorar kaum hinuntergehen kann, will man kostendeckend arbeiten und dafür auch noch eine Qualität liefern. Dementsprechend wird es immer wieder Umstrukturierungen geben (müssen), wenn ein Verwaltungsauftrag neu ausgeschrieben wird.

Grenzenloses Wachstum durch die Akquise von Neuflächen ist, da Grund und Boden ja nicht vermehrbar ist, nicht möglich. Dann kann man nur mehr wachsen, indem man zukauft, oder permanenten Kontakt mit potenziellen Kunden hält. Das ist für größere Verwaltungen, die Portfolien betreuen, von großer Relevanz.

Es dürfte aber weiterhin Konsolidierungen geben: Jene Verwaltungen, die schon groß sind, werden größer, die kleinen werden entweder aufgekauft oder verschwinden vom Markt.

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