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  7. Hausverwalterranking 2020

21.09.2021 | Immobilien Magazin 09/21Hausverwalterranking 2020

Hartes Jahr hinter den Kulissen

Das Coronajahr hat vor allem den österreichischen Hausverwaltungen einiges an Herausforderungen gebracht. Allfällige Mietreduktionen oder -stundungen haben den Verwaltungsaufwand erheblich erhöht. Und das, obwohl ein Preiskampf tobt.

Es tun sich ja schon die Rechtsanwälte und Richter schwer, die durch die Coronapandemie aufgetretenen Fragen rund um Mietzinsminderung und -reduktion zu klären. Respektive, es gibt keine eindeutige Antwort darauf. Noch nicht. Denn bis die fraglichen Punkte des ABGB auch juridisch geklärt sind, dürfte es Jahre dauern. Denn das Covid-19-Gesetz, das im Vorjahr anstelle des Epidemiegesetzes eilig beschlossen wurde, hatte Punkte um mögliche Mietminderungen oder Stundungen erst gar nicht berücksichtigt. Zwar wurde Mietern, die durch die Lockdowns ihren Betrieb nicht oder nur teilweise führen konnten, ein Fixkostenzuschuss zuerkannt. Doch leider haben die Vermieter wenig davon. Die Miete durfte dadurch nicht bezahlt werden, den Zuschuss gab es zudem mit der Auflage, dass der Mieter zuvor beim Mieter eine Mietzinsminderung geltend zu machen habe. Zwischen den Fronten sitzt wie üblich die Hausverwaltung. Ohne eindeutige Judikatur hatte sie neben der Liegenschaftsverwaltung die praktische Umsetzung dieser Punkte inne – ein immenser Aufwand, wie die Antworten der heimischen Hausverwalter ganz deutlich zeigen, vor allem bei jenen, die viel im Einzelhandels- bzw. Gastrobereich verwalten. Denn genau für diese Bereiche hätte das Epidemiegesetz aufgrund der behördlichen Schließung Entschädigungen vorgesehen, das Covid-19-Gesetz allerdings nicht. Da die Lockdowns aber genau diese Branchen hart getroffen haben, hat sich die Frage von Mietzinsminderungen – oder im schlimmsten Fall Stundungen – eben aufgedrängt. Weil aber da noch nichts ausjudiziert ist, mussten sich Vermieter und Mieter so einigen und die Hausverwaltungen vermitteln.

Mehraufwand
Der durch die Coronapandemie und den damit verbundenen Rechtsunsicherheiten hervorgerufene Mehraufwand kommt für die österreichischen Hausverwaltungen gerade zu einer Unzeit. Bereits im Vorjahr hatten viele Branchenteilnehmer schon den exorbitanten Preisdruck beklagt, nachdem es Anbieter am Markt gibt, die versuchen, sich durch gegenseitiges Unterbieten lukrative Mandate zu verschaffen. Es ist schon ohne Pandemie schwierig gewesen, wegen des Preisdrucks wirtschaftlich zu arbeiten. Durch den zusätzlichen Aufwand, der jetzt durch die juristischen Unklarheiten bezüglich Mietminderungen oder -stundungen hinzukommt, wird es allerdings noch schwieriger. Denn hinzu kommt noch ein enormer Zeit- und Personalaufwand, der mit einem Billigbieterprinzip nicht mehr eingepreist werden kann. Denn man kann zwar durch die Digitalisierung bei der Verwaltung umstrukturieren und so Personalkosten sparen, um dem Preiskampf entgegenzuwirken. Geht es aber um juristische Fragen, bedarf es Sachbearbeiter und noch viel öfter Mediationen – und das verlangt eben nach Personal. Und das kostet eben. Der Zeitvorteil, den sich viele Hausverwaltungen durch den Umstieg auf Apps verschaff t haben – mit der Schnittstellenfunktion zwischen Mieter und Vermieter – in Krisenzeiten schmilzt er dahin wie nix. Es ist zwar bekannt, dass sich Hausverwaltungen ungern in die Karten schauen lassen, weil der eben genannte Preisdruck viele vorsichtig gemacht hat. Es bedurfte daher auch heuer jeder Menge Überzeugungsarbeit, um einige Verwaltungen von der Teilnahme am Ranking zu überzeugen. Oft hagelte es Absagen, doch zumindest liefert das vorliegende Ranking einen guten Querschnitt durch die Branche und die Entwicklungen der Teilnehmer – vor allem jenen, die uns bereits über die Jahre die Treue gehalten haben und mit der Abgabe des Fragebogens auch ein Bekenntnis zur Transparenz geliefert haben. So sind auch Rückschlüsse auf das aktuelle Marktgeschehen möglich. Neuzugang diesmal ist die P17 Immobilienservice aus Oberösterreich.

Match und Zuwächse
Während sich bei den Honorarvolumina die ÖRAG und Frieda Rustler Gebäudeverwaltung immer wieder knapp um den ersten Platz matchen (diesmal behauptete sich Rustler mit hauchdünner Mehrheit von 300.000 Euro), haben sich bei den anderen durchaus Zuwächse ergeben. So hatte etwa die Arealis ein Plus an Honorarvolumina von gut 900.000 Euro bei nunmehr über 2,4 Millionen verwalteten m² erwirtschaftet. Auch die EHL wächst kontinuierlich und hat diesmal die Acht-Millionen-Euro-Marke problemlos überschritten und liegt nur hauchdünn hinter der Arealis. Auch Brichard Immobilien, AREV, Santner Immobilienberatung sowie Gustav Petri & Co. konnten wachsen. Neuzugang P17, verstärkt im Handelsbereich tätig, schafften knapp 400.000 Euro – allerdings sei man neu am Markt und würde rasant wachsen, hieß es vom Unternehmen auf Anfrage.

Die Flächensieger
Rankt man die Unternehmen nach der verwalteten Fläche, so ergeben sich bei der Rangfolge Unterschiede. Da liegt dann die ÖRAG vor Frieda Rustler Gebäudeverwaltung, ansonsten bleibt die Rangfolge gleich. Wie das, könnte jetzt der eine oder andere fragen. Die Antwort ist einfach. Die ÖRAG verwaltet viele Büroflächen – rund zwei Millionen m² – und da sind die Kostensätze mitunter anders als etwa bei Wohnimmobilien, die wesentlich verwaltungsintensiver sind. Dennoch hatte die ÖRAG österreichweit knapp 1,5 Millionen m² an Wohnimmobilien serviciert, bei Rustler liegen keine Einzelaufstellungen vor. Somit landet Sabo + Mandl & Tomaschek im Wohnbereich mit 1,25 Millionen m² auf Platz zwei, Brichard Immobilien mit über 900.000 m² auf Platz drei. Knapp dahinter folgt Arealis mit 885.000 m² betreuter Wohnfläche.

Spezialisierung bei Gewerbe
Anhand des Rankings ist auch ersichtlich, welche Verwaltungen sich mehr auf den Wohnbereich konzentrieren und welche im gewerblichen Bereich ihr Haupttätigkeitsfeld sehen Bei den verwalteten Büroflächen ergibt sich ein etwas anderes Bild. Zwar ist hier die ÖRAG mit über zwei Millionen m² vorn, mit über 1,3 Millionen Euro setzt sich hier die EHL auf Platz zwei, gefolgt von Strauss Property Management mit 937.000 m², wobei hier keine Honoraraufstellung vorhanden ist. Bei Sonstiges, unter das mitunter Einzelhandelsflächen fallen, hat die Arealis mit knapp 800.000 m² die Nase vorn, rund 600.000 m² entfallen auf Strauss Property Management, gefolgt von AREV mit etwas mehr als einer Viertelmillion m².

Herausforderndes Jahr
Wie bereits am Anfang erwähnt, hat sich die Rechtsunsicherheit bezüglich Geschäftsraummieten
während der Lockdowns als Hauptherausforderung des Coronajahrs erwiesen. Dieser Punkt ist von allen Hausverwaltungen als der größte Brocken bezeichnet worden, der zu bewältigen war. Denn, so etwa Johannes König, Vorstand bei der ÖRAG in einer Stellungnahme: „Manche Fälle sind bis heute noch nicht restlos geklärt, da die Entscheidung für eine Mietzinsminderung oder ev. -stundung mit dem jeweiligen Liegenschaftseigentümer abgestimmt bzw. von diesem getroff en werden muss. Jeder Fall ist gesondert zu behandeln und es gibt keine einheitliche Regelung.“

Ähnlich auch die Antwort bei EHL. Dort heißt es von Andrea Dissauer gegenüber
dem Immobilien Magazin etwa: „Ausgelöst durch Covid gibt es auch im Jahr 2021 einen erhöhten Mehraufwand im gewerblichen Bereich, vor allem im Retailbereich (vermehrte Zusatzvereinbarungen durch Mietminderungen, Stundungen und erhöhter
Reportingaufwand).“ Man habe dabei die Arbeitsschritte effizienter gestaltet, um rasche Ergebnisse liefern zu können – gleichzeitig hat sich auch gezeigt, dass ein intensiver Kontakt mit Mietern und Vermietern von äußerster Wichtigkeit ist. Auch der Neuzugang P17 Immobilienservice, der sich vornehmlich mit Einzelhandelsimmobilien auseinandersetzt, hatte mit dem Thema Stundungen, etc. seine liebe Not. Man habe vor allem im heurigen Jahr mit den Verhandlungen zwischen Einzelhändler und Vermieter „bestimmt die doppelte Verwaltungsleistung aufgebracht, natürlich ohne gesondertes Honorar“. Erschwerend sei hinzugekommen, dass diese Verhandlungen Chefsache gewesen seien und dies kaum auf Sachbearbeiter-Ebene abgewickelt werden konnten, sagt Geschäftsführerin Sieglinde Auinger:„Auch wenn die fi nalen Ergebnisse fast immer schon im Vorhinein absehbar waren, der Weg dahin ist/war sehr unterschiedlich. Manchmal steinig, manchmal einfach. Immer sehr zeitaufwändig.“

Auch andere Hürden bleiben
Ungeachtet des Mehraufwands, den diese Rechtsunsicherheiten zwischen Mietern und Vermietern gebracht haben, sind die anderen Herausforderungen nicht verschwunden. Im Gegenteil. Auch das Preisdumping ist vielen Verwaltungen ein Dorn im Auge. Es würde Verwaltungen geben, die das als smarte Strategie betrachten, in Wirklichkeit würde man sich damit nur ins eigene Fleisch schneiden. Denn Eigentümer – zu denen auch Fonds und internationale Investoren gehören –fragen immer stärker nach 100-prozentiger Betreuung und Servicequalität. Dazu bedarf es aber motivierter Mitarbeiter – und die kosten natürlich Geld. Da ist es auch nicht verwunderlich, dass die Besetzung off ener Stellen mit Fachpersonal schwieriger geworden ist. Doch auch die Digitalisierung ist und bleibt eine Herausforderung (mehr dazu auf den folgenden Seiten). Denn neben dem Backend, bei dem Hausverwaltungen bereits auf vielfältige Programme zurückgreifen
können, ist auch die Onlinesichtbarkeit gefragt – und eine vereinfachte Kommunikation mit dem Kunden. Die Daten aber App-tauglich aufzubereiten, ist nicht so einfach.

 

Autor: Charles Steiner

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