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19.06.2019 | ÖRAG-ExpertenstatementSteigende Immobilienpreise auf einem dynamischen Immobilienmarkt: Chancen und Risken der optimierten Verwertung

Eine niedrige Inflationsrate (diese lag laut Wirtschaftskammer Österreich im Jahr 2018 bei rund 2 % und liegt derzeit bei rund 1,7 %) in Verbindung mit sehr niedrigen (Finanzierungs-) Zinsen und schmerzhaften Strafzinsen auf Sparguthaben drücken die Renditeerwartungen auf immer neue Rekord(tiefst)stände. Diese Parameter sowie die sehr hohe Liquidität am Markt führen dazu, dass die Immobilienpreise steigen und stellt (potenzielle) Investoren vor neue Herausforderungen. Im Zusammenhang damit gewinnen Immobiliendienstleistungsunternehmen immer mehr an Bedeutung, um Investoren und Eigentümer mit entsprechenden Dienstleistungen (Potenzialanalysen, Entwicklungskonzepte, Machbarkeitsstudien, Verkehrswertgutachten u.Ä.) im Entscheidungsprozess zu unterstützen.

 

Die Marktbedingungen in Österreich

Laut Statistik Austria hatte Österreich im Jahr 2018 rund 8,8 Millionen Einwohner. Zur Jahrtausendwende waren es noch rund 8 Millionen. Prognosen zufolge wird die Bevölkerungszahl in den nächsten Jahren auf über 9 Millionen steigen. Im Jahr 2017 lag die Arbeitslosenquote verteilt über alle Altersklassen bei rund 5,5 % und im Jahr 2018 bei 4,9 %, sie ist damit in den letzten drei Jahren stetig zurückgegangen. Darüber hinaus fungiert die Bundeshauptstadt Wien, aufgrund der zentralen Lage im Herzen Europas, als strategisch günstig gelegener und wichtiger internationaler Wirtschaftsstandort. Viele Großkonzerne, unter ihnen auch einige Marktführer, haben in Wien eine Niederlassung bzw. Sitz, und die meisten heimischen Unternehmenszentralen namhafter Kreditinstitute und Versicherungen befinden sich ebenfalls in Wien. Im jährlichen Ranking der Beratungsgesellschaft Mercer belegte Wien im Jahr 2019 zum 10. Mal in Folge den ersten Platz als lebenswerteste Stadt der Welt.

Steigende Wohnimmobilienpreise

Die eben angeführten Faktoren sowie die gesellschaftliche Stabilität im Land führen dazu, dass die Anziehungskraft Österreichs und Wiens im Speziellen bei Investoren ungebrochen hoch ist und unter anderem die Wohnimmobilienpreise in Österreich bzw. in Wien weiter steigen. Laut einer Studie der OeNB kam es in den Jahren 2016 bis 2018 zu einem Preisanstieg von 22,4 % bei den Wohnimmobilien in den Bundesländern (ohne Wien). Dieser Trend konnte auch in Wien, wenngleich im Bundesländervergleich etwas geringer, deutlich festgestellt werden. Demnach stiegen die Preise für Wohnimmobilien in der Bundeshauptstadt in diesem Zeitraum von einem bereits hohen Niveau um weitere stolze 10,5%. Laut der OeNB ist diese Wohnpreisentwicklung auf zwei Determinanten zurückzuführen. Dies ist zum einen die Überschussnachfrage und zum anderen die relative Mietrendite (relativ zu Rendite von Staatsanleihen).

Preissteigerungen bei allen Asset-Klassen

Auch auf dem Investmentimmobilienmarkt konnte in Österreich im Jahr 2018 ein Transaktionsvolumen von rund 4 Milliarden Euro realisiert werden. Dieser Wert liegt nur knapp hinter dem Vorjahresergebnis. Er basiert auch auf durchaus großvolumigen Transaktionen über 100 Millionen Euro sowie dem steigenden Interesse an Wohninvestments und ist weniger durch mangelnde Nachfrage als durch wenig verfügbare Objekte limitiert.

Aufgrund des geringeren Fertigstellungsvolumen wird für das Jahr 2019 derzeit ein Transaktionsvolumen von rund 3,5 Milliarden Euro prognostiziert. Hier bleibt jedoch noch abzuwarten, ob sich Bestandhalter von ihren Objekten trennen, um etwaige wertsteigerungsbedingte Gewinne zu realisieren und so das Transaktionsvolumen beeinflussen.

Generell zieht sich die Preissteigerung von Immobilien über alle Asset-Klassen bis hin zu Hotels. Diesbezügliche Beispiele sind in allen Bereichen zu finden:

  • Ein Zinshaus im dritten Bezirk wurde in den letzten Jahren um rund 4,8 Mio. gekauft und anschließend drei Jahre später mit einer Preissteigerung von rund 35 % um rund 7,3 Mio. wieder veräußert.
  • Wie bereits erwähnt ist die Preissteigerung auch im Hotelsegment intensiv, wo zum Beispiel ein großes 4-Sterne-Hotel um rund 180 Mio. gekauft und nach knapp drei Jahren um 300 Mio. weiterverkauft wurde. Dies entspricht einer Preissteigerung von rund 40 %.

In Einzelfällen - dort, wo Investoren-Fantasien und -Vorlieben wirken - konnten sogar noch höhere Wertsteigerungen, um 80 % und darüber, beobachtet werden. Grundsätzlich sind derartige Preissteigerungen auch für Experten nur schwer zu prognostizieren. Die Dynamik der Märkte ist nur schwer vorhersehbar, und auch das Vorwegnehmen von zukünftigen „Wertboostern", wie Änderungen von Bebauungs- und Flächenwidmungsplan, stellen Marktteilnehmer regelmäßig vor große Herausforderungen.

Der Büromarkt im Jahr 2018 war durch ein Fertigstellungsvolumen von ca. 256.000 m² gekennzeichnet, wobei die Neubauleistung bis Ende 2019 auf 40.700 m² abfallen wird. Im Jahr 2019 kann der Markt jedoch durch die noch verfügbaren Flächen aus dem Rekordjahr 2018 bedient werden. Für das Jahr 2020 wird wieder ein Fertigstellungsvolumen von rund 123.500 m² erwartet, und auch für die beiden Folgejahre sind bereits einige Projekte in Planung. Die Durchschnittsmieten im Wiener Büromarkt liegen derzeit bei EUR 14,80/m² und die Spitzenmieten stabil (mit leichter Tendenz nach oben) bei EUR 25,50/m². Die hohe Verfügbarkeit von Liquidität am Markt sowie die Nachfrage der Investoren übersteigen jedoch das aktuelle Angebot im Bürosegment bei Weitem. Aktuell ist die Situation für das Jahr 2019 für den Bereich der Büroobjekte in Wien hervorragend. Im ersten Quartal 2019 wurde bezugnehmend auf das Preisniveau ein absoluter Höchststand realisiert, was dazu führt, dass im Office Prime Segment in den absoluten Core-Lagen (Toplagen) in Wien ein historischer Tiefstand an Ankaufsrenditen aufgerufen wird. Auch abseits der Core-Lagen werden derzeit absolute Spitzenpreise bezahlt, da sich durch Konvertierungen von Gebäuden erhebliche Wertsteigerungen erzielen lassen.

Vor allem dort, wo Entwicklungsfantasien – auch abseits der aktuellen Flächenwidmung – einen zukünftigen Wertsprung vermuten lassen, finden sich häufig Marktteilnehmer, die im Vertrauen auf die eigenen Fähigkeiten bereits heute einen deutlichen Preisaufschlag bezahlen, um sich ein Projekt zu sichern.

Lediglich der Verkauf von Luxuswohnungen stagniert seit letztem Jahr, hier dürfte eine gewisse Marktsättigung eingetreten sein. Wo noch vor zwei oder drei Jahren die Wohnungen vom Plan wegverkauft wurden, gibt es mittlerweile ausreichend fertiggestellte Apartments, die auf einen Käufer warten.

Herausforderung

Genau diese Entwicklungen stellen Eigentümer und Investoren – und damit auch die Immobiliendienstleister – in den letzten Jahren vor besondere Herausforderungen. Der dynamische Markt und die sich dadurch verändernden Rahmenbedingungen und Marktparameter machen die Einschätzung von Verkehrswerten oftmals schwierig. Neben statischen, auf den aktuellen Objektstand fokussierenden Gutachten sollten bei der Objektvermarktung daher auch andere Immobiliendienstleistungen, wie zum Beispiel die Erarbeitung von Standortanalysen und Marktprognosen oder das Erstellen von Entwicklungskonzepten und Potenzialanalysen, in Betracht gezogen werden.

Auf einem hoch dynamischen Markt gilt dennoch: Was heute als realistisch eingeschätzt wird, kann in zwei Jahren bereits völlig überholt sein. Daher empfehlen sich Methoden der Vermarktung, die diese Dynamik adressieren – beispielsweise Bieterverfahren, in denen das Bewertungsergebnis als Mindestpreis fungiert.

Fazit

Eine Änderung der hoch dynamischen Marktsituation ist aus heutiger Sicht nicht wahrscheinlich, die Leitzinsen werden aller Voraussicht nach weiterhin auf dem derzeitigen Tiefstand bleiben, die Konjunktur wird sich in Europa nur langsam wieder erholen und die damit verbunden Aktienmärkte bleiben stark volatil. Somit bleiben den Investoren nur wenige Auswege bzw. Alternativen, dazu zählt an vorderster Front die Investition in Immobilien. Im Zusammenhang damit ist es die Aufgabe führender Immobiliendienstleister, Investoren und Eigentümer mit umfassender Expertise und ganzheitlicher Betrachtung aller Optimierungspotenziale zu unterstützen.

Wien, im Juni 2019

 

Quellen:

  • Statistik Austria
  • WKO Statistik – Wirtschaftslage und Prognose
  • Mercer „Quality of Living“-Ranking 2019
  • Österreichische Nationalbank – Immobilienmarkt aktuell – Österreich „Die Immobilienmarktanalyse der OeNB“
  • ÖRAG Researchergebnisse

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Steigende Immobilienpreise auf einem dynamischen Immobilienmarkt: Chancen und Risken der optimierten Verwertung

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