Unser aktueller Marktbericht liefert Ihnen eine detaillierte Analyse von Preisen, Entwicklungen und Trends am österreichischen Immobilienmarkt – übersichtlich aufgeschlüsselt nach Assetklassen. Ob Investor, Eigentümer oder Immobilienprofi: Verschaffen Sie sich jetzt den Überblick, den Sie für fundierte Entscheidungen brauchen.
Mit dem vierten Quartal 2025 beläuft sich das Transaktionsvolumen auf etwa 3,83 Milliarden Euro und liegt somit über eine Milliarde über dem Vorjahresniveau, wobei insbesondere Immobilienverkäufe einiger Immobilienfonds und langjähriger Bestandshalter zur Liquiditätsbeschaffung für Mittelabflüsse dominierten, vor allem im Hotel- und Wohnsektor. Das BIP ist im Vergleich zum Vorquartal um 0,42% gestiegen, die Inflation lag bei 3,80%. Die EZB hat den Leitzinssatz der Einlagenfazilität seit Juni dieses Jahres nicht verändert, er liegt weiterhin bei 2,00%. Institutionelle Investoren zeigten 2025 wieder vermehrtes Interesse, insbesondere an Core-Assets wie Büro, Hotel, Logistik und Zinshäusern. Trotz stabiler Nachfrage hemmen hohe Baukosten und schwierige Finanzierungsbedingungen den Neubau. Eigenkapitalstarke Investoren, wie Family Offices oder Pensionsfonds, bleiben in diesem volatilen Marktumfeld besonders aktiv.
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Im vierten Quartal 2025 wurden nach dem VRF rund 54.056 m² an modernen Büroflächen vermietet. Die beiden größten Vermietungen fanden im Submarkt CBD Innere Bezirke statt. In Q1-Q4 2025 summiert sich die Vermietungsleistung somit auf 200.000 m². Projektentwicklungen verzögern sich weiterhin aufgrund hoher Zinsen und Baukosten, wodurch zusammenhängende Flächen rar sind und die Leerstandsquote auf niedrigem Niveau bleibt. Die Spitzenrenditen stagnieren bei 4,75 % in Top-Lagen, mit gleichbleibender Tendenz. Core-Produkte bleiben gefragt. Die Spitzenmieten bleiben in Österreich stabil, wobei ESG-konforme Top-Objekte mit hochwertiger Ausstattung die höchsten Mieten erzielen. Trotz Angebotsknappheit zeigt sich der Markt preissensibel.
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Der Wiener Tourismus blüht spürbar auf, mit Frequenzen auf High Streets annähernd auf dem Niveau von 2019, was auch die Attraktivität für Einheimische stärkt. Bei Neuanmietungen konzentrieren sich Einzelhändler auf Top-Lagen, während B- und C-Lagen unter wachsendem Druck stehen und alternative Nutzungen geprüft werden müssen. Retailer agieren zunehmend vorsichtig und benötigen mehr Zeit bei der Flächenauswahl. Vermieter müssen bei Vertragsverlängerungen stärker auf Mieterbedürfnisse eingehen, etwa durch Sonderkündigungsrechte, Staffel- und Indexmieten oder Baukostenzuschüsse. Der High-Street-Retail-Markt in Wien bleibt auf das „Goldene U“ und die Mariahilfer Straße fokussiert, während Bezirkslagen an Bedeutung gewinnen – die Mietpreise bleiben stabil.
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Der Bestand an Logistik- und Industrieflächen im Raum Wien beträgt rund 8,25Mio. m². Im zweiten Halbjahr 2025 wurden rund 71.000m² Fläche umgesetzt. Der Flächenumsatz teilt sich zu 85 % auf Logistik- und zu 15 % auf Produktionsimmobilien auf. Der Gesamtumsatz laut dem VRF 2025 beträgt somit 104.357 m². Insolvenzen und Umstrukturierungen führen dazu, dass mehr Flächen auf den Markt kommen. Der Leerstand bleibt dennoch auf einem niedrigen Niveau. Entwickler fokussieren zunehmend auf Brownfield-Projekte. Die Mieten liegen zwischen 7,00 und 9,00 EUR/m², beeinflusst durch Lage und Qualität; steigende Baukosten und Zinsen treiben die Preise weiter nach oben.
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In Wien steigen die Mietpreise weiter, da das Wohnungsangebot knapp ist und die Nachfrage – insbesondere durch Zuzug und Bevölkerungswachstum – ungebrochen hoch bleibt. Bauverzögerungen, hohe Kosten und teure Finanzierung hemmen die Neubautätigkeit, sodass das Angebot nicht mit dem Bedarf Schritt hält. Besonders betroffen ist leistbarer Wohnraum im frei finanzierten Segment, wo steigende Lebenshaltungskosten die Lage zusätzlich verschärfen. Derzeit leben rund 76 % der Haushalte in Wien zur Miete; von insgesamt ca. 969.000 Hauptwohnsitzwohnungen entfallen etwa 189.000 auf Eigentum. Rund 413.000 Haushalte bewohnen leistbare Mietformen wie Gemeindewohnungen, Genossenschaftswohnungen oder geförderte Gebäude.
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Der Eigentumsmarkt verbucht einen leichten Anstieg der Transaktionszahlen. Die Quadratmeterpreise für Erstbezugswohnungen verzeichnen bereits in einigen Bezirken Rückgänge. Gebrauchte Wohnungen bleiben weitgehend stabil. Seit Wegfall der KIM-Verordnung Mitte 2025 wird Kreditvergabe langsam wieder angekurbelt. Der Trend zeigt, nachhaltige Neubauprojekte mit kompakten Grundrissen sind stark gefragt. Die EZB senkte im zweiten Quartal 2025 den Hauptrefinanzierungszinssatz auf 2,15 %, der seither auf gleichem Niveau ist. Gleichzeitig hemmen der Mangel an leistbaren Grundstücken sowie gestiegene Baukosten und Bauverzögerungen den Neubau – ein langfristig anhaltend geringes Neubauangebot ist zu erwarten.
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Wir (ÖRAG) möchten Sie höflichst darauf hinweisen, dass die obigen Angaben nach bestem Wissen und Gewissen von uns (ÖRAG) zusammengestellt wurden, einen unverbindlichen Charakter haben und auf aktuellen Marktgegebenheiten basieren. Änderungen und Irrtümer werden jedoch ausdrücklich vorbehalten.
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