Unser aktueller Marktbericht liefert Ihnen eine detaillierte Analyse von Preisen, Entwicklungen und Trends am österreichischen Immobilienmarkt – übersichtlich aufgeschlüsselt nach Assetklassen. Ob Investor, Eigentümer oder Immobilienprofi: Verschaffen Sie sich jetzt den Überblick, den Sie für fundierte Entscheidungen brauchen.
Im zweiten Quartal 2025 blieb das Transaktionsvolumen mit rund 1,6 Mrd. Euro unter dem Vorjahreswert, wobei insbesondere Immobilienverkäufe zur Liquiditätsbeschaffung dominierten – vor allem im Hotel- und Wohnsektor. Das BIP stieg minimal um 0,14 %, die Inflation lag bei 3 %, was zu einer Lockerung der EZB-Zinspolitik führte. Institutionelle Investoren zeigen 2025 wieder vermehrtes Interesse, insbesondere an Core-Assets wie Büro, Hotel, Logistik und Zinshäusern. Trotz stabiler Nachfrage hemmen hohe Baukosten und schwierige Finanzierungsbedingungen den Neubau. Eigenkapitalstarke Investoren, wie Family Offices oder Pensionsfonds, bleiben in diesem volatilen Marktumfeld besonders aktiv.
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Im ersten Halbjahr 2025 wurden rund 63.360 m² an modernen VRF-Flächen vermietet – deutlich weniger als im Vorjahr –, wobei die Nachfrage vor allem im CBD anhielt. Projektentwicklungen verzögern sich weiterhin aufgrund hoher Zinsen und Baukosten, wodurch zusammenhängende Flächen rar bleiben und die Leerstandsquote steigt. Die Spitzenrenditen stagnieren bei 4,75 % in Top-Lagen, mit sinkender Tendenz aufgrund mangelnder hochwertiger Objekte. Core-Produkte bleiben gefragt. Die Spitzenmieten bleiben in Österreich stabil, wobei ESG-konforme Top-Objekte mit hochwertiger Ausstattung die höchsten Mieten erzielen. Trotz Angebotsknappheit zeigt sich der Markt preissensibel.
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Der Wiener Tourismus erholt sich spürbar, mit Frequenzen auf High Streets annähernd auf dem Niveau von 2019, was auch die Attraktivität für Einheimische stärkt. Bei Neuanmietungen konzentrieren sich Einzelhändler auf Top-Lagen, während B- und C-Lagen unter wachsendem Druck stehen und alternative Nutzungen prüfen müssen. Dabei agieren Retailer zunehmend vorsichtig und benötigen mehr Zeit bei der Flächenauswahl. Vermieter müssen bei Vertragsverlängerungen stärker auf Mieterbedürfnisse eingehen, etwa durch Sonderkündigungsrechte, Staffel- und Indexmieten oder Baukostenzuschüsse. Der High-Street-Retail-Markt in Wien bleibt auf das „Goldene U“ und die Mariahilfer Straße fokussiert, während Bezirkslagen an Bedeutung gewinnen – die Mietpreise bleiben stabil.
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Der Bestand an Logistik- und Industrieflächen im Raum Wien beträgt rund 8,19 Mio. m², wobei im ersten Halbjahr 2025 nur 33.288 m² umgesetzt wurden – deutlich weniger als im Vorjahr. Die Fläche teilt sich zu 67 % auf Logistik- und zu 33 % auf Produktionsimmobilien auf. Ein Mangel an verfügbaren Flächen, ausgelöst durch hohe Vorverwertung, Verzögerungen und spekulative Zurückhaltung, prägt den Markt. Gleichzeitig führen Insolvenzen und Umstrukturierungen dazu, dass mehr Flächen auf den Markt kommen. Der Leerstand bleibt dennoch auf einem niedrigen Niveau. Entwickler fokussieren zunehmend auf Brownfield-Projekte. Die Mieten liegen zwischen 7 und 9 EUR/m², beeinflusst durch Lage und Qualität; steigende Baukosten und Zinsen treiben die Preise weiter nach oben.
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In Wien steigen die Mietpreise weiter, da das Wohnungsangebot knapp ist und die Nachfrage – insbesondere durch Zuzug und Bevölkerungswachstum – ungebrochen hoch bleibt. Bauverzögerungen, hohe Kosten und teure Finanzierung hemmen die Neubautätigkeit, sodass das Angebot nicht mit dem Bedarf Schritt hält. Besonders betroffen ist leistbarer Wohnraum im frei finanzierten Segment, wo steigende Lebenshaltungskosten die Lage zusätzlich verschärfen. Derzeit leben rund 76 % der Haushalte in Wien zur Miete; von insgesamt ca. 969.000 Hauptwohnsitzwohnungen entfallen etwa 189.000 auf Eigentum. Rund 413.000 Haushalte bewohnen leistbare Mietformen wie Gemeindewohnungen, Genossenschaftswohnungen oder geförderte Gebäude.
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Der Eigentumsmarkt verzeichnete im Vergleich zum Vorjahr einen leichten Transaktionsanstieg, obwohl die Preise im Sekundärmarkt rückläufig sind und längere Vermarktungsdauern auftreten. Die Abschaffung der KIM-Verordnung sowie Maßnahmen wie die Grunderwerbsteuerbefreiung sollen den Erwerb von Eigentumswohnungen erleichtern und die Eigentumsquote erhöhen. Die EZB senkte im zweiten Quartal 2025 den Leitzins auf 2,15 %, was die Finanzierungskosten beeinflussen könnte. Gleichzeitig belastet ein Mangel an leistbaren Grundstücken sowie gestiegene Baukosten und Bauverzögerungen den Neubau – ein langfristig anhaltend geringes Neubauangebot ist zu erwarten.
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Wir (ÖRAG) möchten Sie höflichst darauf hinweisen, dass die obigen Angaben nach bestem Wissen und Gewissen von uns (ÖRAG) zusammengestellt wurden, einen unverbindlichen Charakter haben und auf aktuellen Marktgegebenheiten basieren. Änderungen und Irrtümer werden jedoch ausdrücklich vorbehalten.
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