DAS HAUSVERWALTER-RANKING 2025

Das Hausverwalter-Ranking 2025

Während das Honorarvolumen der meisten Hausverwaltungen weiter wächst, belasten Fachkräftemangel, Digitalisierung, steigende Kosten und rechtliche Unsicherheiten die Branche.

Redaktion: Stefan Posch, Daten: Felicidad Ajdanovic

Im Gesamtranking liegt erneut die ÖRAG unangefochten auf Platz eins. Mit einem Nettohonorarvolumen von 14,0 Millionen Euro bei 3,3 Millionen Quadratmetern verwalteter Fläche behauptet das Unternehmen seine Führungsrolle. Dahinter folgt die Buwog mit 11,57 Millionen Euro (2,47 Millionen Quadratmeter). Auf Rang drei schiebt sich die IMMOcontract Real Estate Management nach vorne, die 9,19 Millionen Euro (2,37 Millionen Quadratmeter) erwirtschaftet. Mit einigem Abstand folgen Brichard Immobilien mit 6,55 Millionen Euro (945.000 Quadratmeter) sowie Arev Immobilien mit 6,52 Millionen Euro (1,53 Millionen Quadratmeter).

Wohnen

Im Bereich Wohnen ist das Bild besonders eng: Die ÖRAG liegt mit 8,160 Millionen Euro (1,67 Millionen Quadratmeter) knapp vor IMMOcontract, die mit 8,157 Millionen Euro (2,05 Millionen Quadratmeter) nahezu gleichauf liegt. Die Buwog erreicht mit 6,94 Millionen Euro (2,3 Millionen Quadratmeter) Platz drei, während Brichard Immobilien mit 6,55 Millionen Euro (945.000 Quadratmeter) nur wenig dahinter folgt. Die Santner Immobilienberatung komplettiert die Top Fünf mit 4,18 Millionen Euro (834.600 Quadratmeter). Dieses Kopf-an-Kopf-Rennen macht deutlich, wie stark der Wettbewerb gerade in diesem Segment geworden ist.

Büro

Im Segment Büro führt die ÖRAG klar mit 5,61 Millionen Euro (1,52 Millionen Quadratmeter). Dahinter folgen Apleona Real Estate AT mit 2,10 Millionen Euro (209.440 Quadratmeter) und Strauss Property Management mit 1,94 Millionen Euro (1,07 Millionen Quadratmeter). Otto Immobilien Management erzielt 1,27 Millionen Euro (185.000 Quadratmeter), während Arev Immobilien mit 0,99 Millionen Euro (230.189 Quadratmeter) die Top Fünf abrundet. Das Bild zeigt eine starke Konzentration auf wenige Player, wobei die Örag mit deutlichem Abstand an der Spitze liegt.

Sonstige Flächen

In der Kategorie Sonstige Flächen – dazu zählen Lager, Logistik, Retail und Spezialobjekte – ist die Buwog mit 4,40 Millionen Euro unangefochten an der Spitze, auch wenn keine Quadratmeterangabe vorliegt. Dahinter folgen Apleona Real Estate AT mit 1,50 Millionen Euro (113.429 Quadratmeter), Arev Immobilien mit 1,49 Millionen Euro (337.192 Quadratmeter), Strauss Property Management mit 1,49 Millionen Euro (1,08 Millionen Quadratmeter) und IMMOcontract mit 0,55 Millionen Euro (141.914 Quadratmeter). Dieses Segment ist zwar kleiner, gewinnt aber zunehmend an Bedeutung.

Herausforderungen

So stabil die Zahlen erscheinen, so herausfordernd ist die Realität für die Hausverwalter. Fast alle Befragten nennen den Fachkräftemangel als größtes Problem. Geeignetes Personal zu finden ist schwierig, erfahrene Kräfte verlassen die Branche in Richtung Pension, und die Attraktivität des Berufsbildes für junge Menschen ist begrenzt. Gleichzeitig steigen die Anforderungen: Fachwissen in juristischen Fragen, technisches Know-how, kommunikative Fähigkeiten und organisatorisches Geschick sind notwendig, um die komplexe Verwaltung von Immobilien professionell leisten zu können. Die Personalnot führt dazu, dass vorhandene Mitarbeiter zunehmend belastet werden, was wiederum die Gefahr von Abwanderung erhöht. Viele Unternehmen versuchen gegenzusteuern, indem sie vermehrt selbst ausbilden, Weiterbildungsprogramme forcieren und flexible Arbeitszeitmodelle anbieten. Dennoch bleibt das Thema ein struktureller Engpass für die gesamte Branche.

Nicht minder bedeutend ist die Digitalisierung. Eigentümer:innen und Mieter:innen erwarten heute rasche Reaktionen, transparente Abläufe und digitale Kommunikation. Hausverwaltungen investieren daher in Online-Portale, Apps, Dokumentenmanagementsysteme und zunehmend auch in KI-gestützte Prozesse. Von der Schadensmeldung bis zur Eigentümerversammlung – immer mehr Abläufe sollen digital abgebildet werden. Doch dieser Umstieg erfordert hohe Investitionen und organisatorische Anpassungen. Während größere Unternehmen den Umbau aktiv vorantreiben, geraten kleinere Verwalter unter Druck, weil ihnen oft die Ressourcen fehlen, um mit der Entwicklung Schritt zu halten. Digitalisierung wird damit zu einem zentralen Wettbewerbsfaktor. Darüber hinaus belasten die Kostenentwicklungen die Branche. Steigende Baupreise, hohe Energie- und Instandhaltungskosten sowie kräftige Lohnsteigerungen treffen auf Verwaltungshonorare, die seit Jahren nicht im selben Maß angepasst wurden. Hausverwalter müssen deshalb immer öfter in einer vermittelnden Rolle auftreten: gegenüber Eigentümer:innen, die über steigende Betriebskosten klagen, und gegenüber Mieter:innenn, die mit hohen Nebenkosten konfrontiert sind. Besonders herausfordernd sind dabei energetische Sanierungen, die aufgrund regulatorischer Vorgaben dringend notwendig sind, aber nur mit hohem finanziellem Aufwand umgesetzt werden können. Förderungen und kreative Finanzierungsmodelle werden zu strategischen Aufgaben für die Verwaltung.

Ein weiteres Problem ist die rechtliche Unsicherheit. Immer wieder ändern sich Vorschriften, etwa bei der Heizkostenabrechnung, der Wertsicherung in Mietverträgen oder bei ESG-Anforderungen. Diese laufenden Anpassungen führen zu zusätzlichem Beratungsaufwand, erhöhen die Komplexität der Arbeit und verunsichern Investor:innen wie Eigentümer:innen. Viele Hausverwalter:innen wünschen sich klarere Gesetze, eindeutige Definitionen und Regelungen, die in der Praxis tatsächlich umsetzbar sind. Die Diskrepanz zwischen politischem Anspruch und praktischer Realität sorgt derzeit für viel Unmut in der Branche.

Ein Markt im Spannungsfeld

Das Hausverwalter-Ranking 2025 zeigt damit ein geteiltes Bild. Auf der einen Seite stehen wirtschaftlich starke Unternehmen mit steigenden Honoraren, auf der anderen Seite eine Branche, die im Alltag immer stärker unter Druck gerät. Fachkräftemangel, Digitalisierung, Kostenexplosion und rechtliche Unsicherheit sind die bestimmenden Themen, die den Markt auch in den kommenden Jahren prägen werden. Gleichzeitig sehen viele Verwalter:innen darin auch Chancen: Wer frühzeitig auf digitale Prozesse setzt, Mitarbeiter:innen langfristig bindet und innovative Dienstleistungen entwickelt, kann nicht nur den aktuellen Druck abfedern, sondern seine Position im Markt nachhaltig sichern. Die Hausverwaltung, lange Zeit eine stille Größe im Immobiliensektor, wird so zunehmend zu einem entscheidenden Faktor für die Stabilität und Weiterentwicklung des Marktes.