Der Immobilienmarkt passt sich an

Der Immobilienmarkt passt sich an

Marktanalyse. Die Aufräumarbeiten nach der jüngsten Immobilienkrise laufen noch. Erste Teilmärkte richten sich wieder auf, die Risiken bleiben aber hoch.

Der Immobilienmarkt lernt, mit den Unsicherheiten zu leben. So beschreibt ÖRAG-Vorstand Stefan Brezovich die aktuelle Lage seiner Branche bei einem Termin vor Journalisten. Der heimische Immobilienmarkt befinde sich nach Jahren der Krise zwar noch in einer schmerzvollen Aufräumphase, aber: „Wer genau auf die Daten blickt, erkennt, dass sich in vielen Teilmärkten bereits eine positive Dynamik zeigt.“ Jedoch nicht in Form eines neuen Booms. Denn die Risiken bleiben hoch.

Die Kriege im Iran und der Ukraine wirken auf die Energie- und Rohstoffpreise, Inflation und Zinsen. „Mögliche neue Inflationsschübe und ein deutlicher Anstieg der langfristigen Staatsanleihe-Renditen beschäftigen die Investoren“, erzählt Brezovich. Kapital sei grundsätzlich vorhanden, das aktuelle Zinsumfeld fördere jedoch noch keine breite Belebung der Investitionen.

Aufschwung nicht vor 2028

„Es ist ein weiteres Jahr der Achterbahnfahrt für die Immobilienwirtschaft“, sagt der eingeladene Helge Scheunemann beim ÖRAG-Pressegespräch. Der Head of Research bei JLL in Deutschland kam mit einer klaren Botschaft: „Die Investmentmärkte zeigen sich widerstandsfähig, die Transaktionsaktivität bleibt jedoch verhalten.“ Ein deutlicher Aufschwung des Immobilienmarkts vor 2028 sei daher unwahrscheinlich. Nun gäbe es aber nicht diesen einen einzigen allgemeinen Immobilienmarkt, betonen die Experten, sondern viele unterschiedliche Teilmärkte. Und ein paar von ihnen würden sich zwar auf noch auf der Achterbahn befinden, aber nach oben bewegen, um bei dem skizzierten Bild zu bleiben.

Wohnimmobilien auf und ab 

Bei Wohnimmobilien etwa sprechen die Daten für erste Anzeichen der Erholung – aus Sicht der Eigentümer und Investoren. Nach zwei Jahren rückläufiger Preise sind sie 2025 wieder gestiegen, nominell um 3,6 Prozent. „Der OeNB-Wohnimmobilien-Preisindex erreichte im zweiten Quartal 2026 mit 274 Punkten ein neues Hoch. Noch aussagekräftiger als der Preis ist die Marktaktivität selbst“, sagt ÖRAG-Vorstand Michael Buchmeier. Das Transaktionsvolumen legte 2025 um mehr als 23 Prozent zu. „Das ist kein Strohfeuer, sondern eine Normalisierung nach einem außergewöhnlichen Boom.“

Engpass Finanzierung

Der eigentliche Engpass liegt nach Einschätzung der ÖRAG bei den Banken und der Finanzierung. Die KIM-Verordnung ist mit 30. Juni 2025 zwar ausgelaufen, „die darin enthaltenen Kennzahlen werden von der Finanzmarktaufsicht jedoch als Empfehlung fortgeschrieben und von den Banken weitgehend weiterhin angewandt“, sagt Buchmeier. „In der Praxis bedeutet das für Erwerber unverändert einen Eigenmittelbedarf von rund 20 Prozent.“

Auch im gewerblichen Bereich wurden die Eigenkapitalanforderungen für Immobilienkredite verschärft. Rund 20 bis 25 Prozent Eigenkapital bezogen auf die Gesamtinvestitionskosten bzw. rund 30 Prozent bezogen auf den Verkehrswert seien mittlerweile die Regel. Hinzu kommt ein strukturelles Problem: Der Wohn-Neubau liegt mit weniger als 30.000 fertiggestellten Einheiten auf einem Tiefstand. „Wer heute zu wenig baut, schafft die Knappheit von morgen“, warnt Buchmeier, wie viele andere Experten.

Knappheit steht am Wiener Büromarkt quasi an der Tagesordnung, bei einer Leerstandsquote um die vier Prozent. ÖRAG-Gewerbeimmobilien-Leiterin Elisa Stadlinger sieht den Büromarkt daher als Verdrängungsmarkt. Sucht man die Anzeichen für Erholung, kommt sie demnach nicht über mehr angemietete Fläche, sondern über höhere Qualität. „Unternehmen mieten nicht mehr Fläche, sondern bessere Fläche. Lage, Infrastruktur, ESG und Ausstattung gewinnen gegenüber reinen Quadratmetern an Bedeutung“, erklärt Stadlinger.

Marktlage besser als Stimmung

Die Marktlage im Retail-Bereich sieht die Expertin derzeit besser als die Stimmung. Inflation und zurückhaltender Konsum belasten zwar den Markt. Gleichzeitig würden aber die Daten der Toplagen bemerkenswerte Widerstandsfähigkeit zeigen. „Die besten Standorte werden knapper, aber wertvoller.“

Am Logistikmarkt ziehe die Nachfrage wieder an, Leerstände werden absorbiert, es wird kaum neu gebaut. Das spreche für eine Stabilisierung.

VON HERMANN BENEDIKT HACKL